Cómo comprar una casa: guía paso a paso

Ocho pasos, en orden. Qué hacer primero, cuánto cuesta y cómo ganar la casa que quieres. Léela en diez minutos. Úsala durante toda la compra.

1. Sabe cuánto puedes pagar

Empieza con el pago mensual con el que te sientes cómodo, no con el préstamo más grande que te dé un banco. Tu pago incluye más que el préstamo:

• Capital e intereses del préstamo.
• Impuestos a la propiedad, que cambian según el condado.
• Seguro de vivienda.
• Seguro hipotecario en un préstamo convencional con un pago inicial pequeño, y en la mayoría de los préstamos FHA.
• Cuotas de HOA (asociación de propietarios) si la casa las tiene.

Una regla común: mantén tu pago de vivienda cerca del 28% de tu ingreso mensual bruto, y todas tus deudas mensuales cerca del 36%. Los prestamistas pueden aprobarte más. Eso no quiere decir que debas pedirlo prestado.

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2. Obtén tu pre-aprobación

Una pre-aprobación es un cálculo por escrito de un prestamista sobre cuánto te puede prestar, después de revisar tu crédito, ingresos y bienes. Los vendedores toman en serio a los compradores pre-aprobados. Consíguela antes de visitar casas, así solo te enamoras de casas que sí puedes comprar.

Por lo general vas a necesitar: dos años de formularios W-2 o declaraciones de impuestos, talones de pago recientes, dos meses de estados de cuenta del banco y una identificación con foto. Las cartas de pre-aprobación suelen ser válidas de 60 a 90 días.

Cómo obtener tu pre-aprobación →

3. Elige a tu agente

Tu agente encuentra casas, programa las visitas, escribe y negocia tu oferta, y mantiene la compra en camino hasta el cierre. Antes de visitar casas, vas a firmar un acuerdo por escrito con tu agente que dice lo que hace y cómo se le paga. Léelo. Haz preguntas. Se puede negociar.

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4. Busca casas

Haz dos listas: lo que necesitas sí o sí y lo que sería bueno tener. La ubicación, las habitaciones, el trayecto al trabajo y la zona escolar son difíciles de cambiar. La pintura, los pisos y los accesorios son fáciles.

• Activa alertas para ver las casas nuevas el mismo día que salen a la venta.
• Visita en persona, o por video si te mudas desde otro estado.
• Recorre el vecindario de noche y en la hora pico.

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5. Haz una oferta fuerte

Tu agente busca las ventas recientes para fijar tu precio. El precio no es lo único que miran los vendedores. Una oferta fuerte también tiene:

• Una carta de pre-aprobación, o prueba de fondos si pagas en efectivo.
• Un buen depósito de garantía (earnest money).
• Condiciones que te protegen sin asustar al vendedor.
• Una fecha de cierre que le sirva al vendedor.

6. Inspección y tasación

Después de que acepten tu oferta, contrata a un inspector de casas. Revisa el techo, los cimientos, la plomería, la electricidad, la calefacción y el aire acondicionado. Puedes pedirle al vendedor reparaciones o un crédito, o retirarte si tu contrato lo permite.

Si tienes un préstamo, el prestamista pide una tasación para confirmar que la casa vale el precio. Si sale baja, puedes volver a negociar, cubrir la diferencia o cancelar, según tu contrato.

7. Asegura tu préstamo y tu seguro

Fija tu tasa de interés con tu prestamista para que no cambie antes del cierre. Compra el seguro de vivienda temprano; tu prestamista necesita prueba antes de dar el dinero del préstamo. La compañía de título y escrow revisará que el vendedor pueda venderte la casa legalmente.

En este paso pasan la mayoría de los retrasos, porque cuatro compañías tienen que ponerse de acuerdo en una fecha. En AXEN, tu agente, tu préstamo, tu título y tu seguro pueden trabajar juntos en una misma mesa. Nunca tienes que usar un prestamista, compañía de título o aseguradora afiliada a AXEN. Pídele a tu agente la Divulgación por Escrito de Acuerdo de Negocios Afiliados antes de elegir.

8. Cierra y recibe las llaves

Vas a recibir una Declaración de Cierre (Closing Disclosure) por lo menos tres días hábiles antes del cierre. Compárala con tu Estimado del Préstamo (Loan Estimate). Luego:

• Haz un recorrido final para confirmar que la casa está en las condiciones acordadas.
• Envía tu dinero para el cierre por transferencia solo después de confirmar las instrucciones por teléfono, con un número que ya conoces. El fraude por transferencia es real.
• Lleva una identificación con foto, firma y recibe tus llaves.

¿Cuánto cuesta comprar una casa?

Planea tres grupos de dinero: tu pago inicial (cuánto depende del tipo de préstamo, así que pregúntale a tu prestamista), los costos de cierre (a menudo entre el 2% y el 5% del precio), y el dinero para mudarte: mudanza, servicios y reparaciones. Pídele a tu prestamista un Estimado del Préstamo (Loan Estimate) para ver tus números reales.

Fuente: CFPB: Your Loan Estimate explained · CFPB: Your Closing Disclosure explained

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