Invertir en bienes raíces: cómo empezar, en palabras simples
Invertir en bienes raíces quiere decir comprar una propiedad para ganar dinero con la renta, con un precio más alto cuando vendes, o con las dos cosas. La mayoría empieza de una de cuatro maneras: una casa para rentar, vivir en una unidad de un edificio pequeño y rentar las demás, una renta a corto plazo, o comprar, arreglar y vender.
Escrito por el equipo de AXEN Realty. Esto es educación general, no consejo de impuestos, legal ni de préstamos. Cómo escribimos y revisamos nuestras guías (en inglés).
¿Cuáles son las maneras principales de invertir en bienes raíces?
Las maneras principales son las rentas a largo plazo, el house hacking, las rentas a corto plazo, comprar para arreglar y vender, y los REIT. Las rentas te pagan cada mes. Arreglar y vender te paga una vez, cuando vendes. Los REIT te dejan ser dueño de un pedazo de propiedades grandes por medio de la bolsa de valores, sin inquilinos que manejar. Cada una pide una cantidad distinta de dinero, tiempo y riesgo.
Renta a largo plazo
Compras una casa y la rentas por un año o más a la vez. La renta debe cubrir tus costos, y la casa puede subir de valor con el tiempo. Es el primer paso más común.
House hacking
Compras un edificio de 2 a 4 unidades, vives en una unidad y rentas las otras. Como vives ahí, puedes calificar para un préstamo para dueños que viven en la casa, como un préstamo FHA. Los inquilinos te ayudan a pagar la hipoteca.
Renta a corto plazo
Rentas por noche, como una casa de vacaciones. Puede ganar más por noche, pero da más trabajo, y muchas ciudades y HOA lo limitan o lo prohíben. Revisa las reglas antes de comprar.
Comprar, arreglar y vender
Compras una casa que necesita trabajo, la arreglas y la vendes. Solo ganas si el precio de venta es más que lo que pagaste más las reparaciones, los costos del préstamo, los impuestos y los costos de vender. Las reparaciones casi siempre cuestan más de lo planeado.
Los REIT (fideicomisos de inversión en bienes raíces) son compañías que son dueñas de propiedades que dan ingresos y se compran y venden como acciones. La SEC explica cómo funcionan en Investor.gov.
¿Cómo sabes si una renta va a dejar dinero?
Una renta deja dinero cuando la renta es más que todos los costos de ser dueño. Suma el pago del préstamo, los impuestos a la propiedad, el seguro, las cuotas de la HOA, las reparaciones, los meses que pasa vacía y la administración. Lo que queda cada mes es tu flujo de efectivo. Si es menos de cero, tú pagas por ser dueño.
- Busca la renta real. Mira cuánto se rentan de verdad casas parecidas cerca, no el precio que piden. Tu agente puede sacarte comparables de renta.
- Anota cada costo. Pago del préstamo, impuestos, seguro, HOA, reparaciones, un ahorro para cosas grandes como el techo, meses vacía y un administrador si no lo vas a hacer tú.
- Resta. La renta menos todos los costos es tu flujo de efectivo mensual. Planea para algunos meses malos, no solo para los buenos.
- Revisa la tasa de capitalización (cap rate). Compara el ingreso con el precio, antes de cualquier préstamo, para que puedas comparar casas una al lado de la otra.
Cap rate, por ejemplo. Digamos que una casa cuesta $300,000. Por ejemplo, se renta por $24,000 al año, y los impuestos, el seguro, las reparaciones y los meses vacía cuestan $9,000 al año. Eso deja $15,000 de ingreso antes de cualquier préstamo. $15,000 dividido entre $300,000 es un cap rate de 5%. Esto es solo un ejemplo. Tus números van a ser distintos.
¿Cómo financias una propiedad de inversión?
La mayoría de los inversionistas usan un préstamo. Un préstamo para una casa en la que no vas a vivir casi siempre pide un pago inicial más grande y mejor crédito que un préstamo para tu propia casa. Vivir en una unidad de un edificio de 2 a 4 unidades puede abrir más opciones de préstamo. Un oficial de préstamos te puede decir qué te conviene.
Antes de buscar, obtén tu pre-aprobación para saber cuánto puedes pedir prestado y qué contarán los prestamistas como ingreso. Los prestamistas pueden contar parte de la renta que se espera de la propiedad. Pregunta cómo la calculan.
Compara por lo menos dos prestamistas. Cada uno te tiene que dar un Loan Estimate (estimado del préstamo), para que pongas los costos uno al lado del otro. La CFPB explica cómo comparar hipotecas.
Obtén tu pre-aprobación · Calcula un pago · Mira cuánto puedes pagar
NEXA Mortgage, LLC (NMLS #1660690) es el prestamista; AXEN Realty no otorga préstamos. AXEN Realty y NEXA Mortgage son compañías afiliadas. Nunca estás obligado a usar NEXA Mortgage ni ningún prestamista afiliado a AXEN. Compara prestamistas y pídele a tu agente la Divulgación por Escrito de Acuerdo de Negocios Afiliados antes de elegir. Las tasas, los programas y la aprobación dependen de tu crédito, ingresos, propiedad y las normas del prestamista. Prestamista con Igualdad de Oportunidades de Vivienda (Equal Housing Lender).
¿Qué reglas debes revisar antes de comprar una casa para rentar?
Revisa tres grupos de reglas antes de hacer una oferta: las reglas de renta de tu ciudad, las reglas de la HOA y la ley de propietarios e inquilinos de tu estado. Muchas ciudades piden un permiso o licencia para rentas a corto plazo, y algunas HOA prohíben rentar o ponen un tiempo mínimo de contrato. Estas reglas pueden convertir un buen trato en uno malo.
Reglas de la ciudad
Busca en el sitio web de la ciudad las licencias de renta, los permisos de renta a corto plazo, las inspecciones y los impuestos locales. Las reglas cambian, así que revisa cerca de la fecha en que compras.
Reglas de la HOA
Lee las reglas de la HOA, llamadas CC&R, antes de quedar obligado a comprar. Busca límites de rentas, tiempos mínimos de contrato y cualquier prohibición de rentas a corto plazo.
Ley de propietarios e inquilinos
Cada estado pone reglas sobre depósitos, avisos, reparaciones y desalojos. HUD tiene una lista de derechos de los inquilinos por estado (en inglés), y la ley de vivienda justa aplica a cada propietario.
Seguro
Una casa para rentar necesita una póliza de propietario que renta, no una póliza normal de dueño de casa. Pide un precio antes de ofertar, porque el seguro puede cambiar mucho las cuentas.
¿Cómo se cobran impuestos a las propiedades de renta?
Reportas la renta como ingreso, y casi siempre puedes restar los costos de ser dueño de la renta, como reparaciones, seguro e interés del préstamo. El IRS también te deja repartir el costo del edificio en muchos años, lo que se llama depreciación. Las reglas son detalladas, así que habla con un experto en impuestos antes de comprar y antes de vender.
El IRS explica el ingreso de renta, los gastos y la depreciación en la Publicación 527, Residential Rental Property (en inglés).
Cuando vendes una propiedad de inversión y compras otra, un intercambio de bienes similares (like-kind exchange) te puede dejar pagar después el impuesto sobre la ganancia si sigues reglas y fechas estrictas. El IRS lo explica en su página sobre like-kind exchange (en inglés). Una casa en la que vives no califica.
Esto no es consejo de impuestos. Un CPA o experto en impuestos te puede decir cómo te aplican las reglas.
¿Cómo te puede ayudar un agente de bienes raíces a invertir?
Un agente local te ayuda a encontrar buenos tratos, revisar la renta real y encontrar problemas antes de comprar. Saca comparables de renta, busca ventas recientes, te avisa de las reglas de renta de la HOA y de la ciudad, y negocia el precio y las reparaciones. También te conecta con un oficial de préstamos que maneja préstamos de inversión, si quieres uno.
- Pon tu meta. Flujo de efectivo cada mes, crecimiento a largo plazo, o una casa donde vives y rentas una parte.
- Obtén tu pre-aprobación. Sabe cuánto puedes pedir prestado para una propiedad de inversión. Empieza aquí.
- Escoge una zona. Tu agente te muestra rentas, ventas y reglas de los vecindarios que te gustan.
- Haz las cuentas de cada casa. Flujo de efectivo y cap rate, con renta real y costos reales.
- Oferta con protección. Inspección, revisión de la HOA y aprobación del préstamo antes de quedar amarrado.
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Para leer más: guía para comprar casa · guía para financiar tu casa · glosario de bienes raíces
Preguntas sobre invertir en bienes raíces, contestadas
¿Cómo empiezo a invertir en bienes raíces con poca experiencia?
Empieza con una propiedad que entiendas, como una renta a largo plazo o un edificio de 2 a 4 unidades donde vivas. Obtén tu pre-aprobación, aprende las rentas reales de una zona y haz las cuentas de cada casa antes de ofertar. Un agente local te puede sacar comparables de renta y de ventas.
¿Qué es el house hacking?
House hacking quiere decir comprar un edificio de 2 a 4 unidades, vivir en una unidad y rentar las otras. La renta de las otras unidades ayuda a pagar la hipoteca. Como vives ahí, puedes calificar para préstamos hechos para dueños que viven en la casa.
¿Cómo sé si una propiedad de renta es un buen trato?
Suma la renta real y luego resta cada costo: pago del préstamo, impuestos, seguro, cuotas de la HOA, reparaciones, meses vacía y administración. Si lo que queda cada mes es positivo y con espacio para meses malos, los números funcionan. El cap rate te ayuda a comparar casas antes de cualquier préstamo.
¿Es más difícil conseguir un préstamo para una propiedad de inversión?
Casi siempre, sí. Un préstamo para una casa en la que no vas a vivir normalmente pide un pago inicial más grande y mejor crédito que un préstamo para tu propia casa. Un oficial de préstamos te puede decir qué te conviene y cuánto de la renta esperada pueden contar.
¿Pago impuestos por el ingreso de renta?
Sí. Reportas la renta como ingreso y casi siempre puedes restar los costos de ser dueño de la renta, incluida la depreciación del edificio. La Publicación 527 del IRS explica las reglas. Habla con un experto en impuestos sobre tu caso.