Bienes raíces en Dallas, TX: compra o vende con un agente local de AXEN
Dallas County tiene 31 ciudades distintas que cobran impuestos, y tres de ellas están dentro de la red de calles de la City of Dallas. Unas pocas cuadras cambian tu ciudad, tu distrito escolar y tus reglas. Dallas también tiene dos tipos de protección de vecindarios que la gente confunde: los distritos históricos y los distritos de conservación.
¿Cuáles son los vecindarios más populares de Dallas?
Algunos vecindarios populares de Dallas son Lakewood, M-Streets, Vickery Place, Kessler Park, Greenway Parks y Swiss Avenue. Cada uno tiene precios distintos, así que pídele a tu agente las ventas recientes en los que te gustan.
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¿Qué debes saber antes de comprar una casa en Dallas?
Primero revisa en qué ciudad está la casa, porque Dallas County tiene 31 ciudades, y eso define tus permisos y parte de tu factura de impuestos. Los distritos históricos y los distritos de conservación siguen reglas distintas. No cuentes con ingresos de renta a corto plazo aquí, porque las reglas de la ciudad están atoradas en una pelea en la corte.
Las reglas que aplican en todo Texas están en la página de Texas. Estos son los detalles de Dallas que más confunden a la gente.
Obtén tu pre-aprobación →- Revisa la ciudad, no la dirección postal. Dallas County tiene 31 jurisdicciones de ciudades que cobran impuestos y 16 distritos escolares. Highland Park, University Park y Cockrell Hill son ciudades propias rodeadas por Dallas. Tu ciudad define tus permisos, tus reglas de código y una línea de tu factura de impuestos.
- Todos en el condado pagan tres líneas de todo el condado. El condado, el distrito de colegios comunitarios y el distrito de hospitales aparecen en todas las facturas de impuestos de Dallas County, sin importar en qué ciudad caigas.
- Un distrito histórico y un distrito de conservación no son lo mismo. Un distrito de monumentos (landmark district) cubre todos los cambios por fuera y necesita un Certificate of Appropriateness revisado por el personal, el vecindario y la comisión de monumentos. Un distrito de conservación es un cambio de zonificación que pone reglas de arquitectura, altura, densidad y distancia a los límites del lote (setback), y usa en su lugar un formulario de revisión de obra.
- El cauce de inundación del Trinity tiene su propio certificado. Cualquier cambio en la zona de inundación dentro del corredor del río Trinity necesita un certificado de desarrollo del corredor (corridor development certificate) del director de servicios de agua. Si la obra está dentro del área de no invasión del cauce de inundación regulado por el gobierno federal, necesitas una carta condicional de revisión del mapa (conditional letter of map revision) antes de que la ciudad la apruebe.
- No cuentes con ingresos de renta a corto plazo. Dallas aprobó dos ordenanzas de renta a corto plazo en 2023, y una orden judicial temporal no deja que la ciudad las haga cumplir desde diciembre de ese año. La ciudad todavía hace cumplir las normas de propiedad y las reglas de ruido y molestias. Comprar aquí para tener ingresos de renta es apostar a una pelea en la corte que no ha terminado.
¿Qué debes hacer antes de vender una casa en Dallas?
Antes de vender en Dallas, junta las aprobaciones de cualquier cambio por fuera que se haya hecho si estás en un distrito histórico o de conservación. Cierra cualquier permiso de zona de inundación o de relleno cerca del río Trinity. Aquí los compradores también esperan prueba por escrito de las reparaciones de cimientos, como la carta de un ingeniero y la garantía.
Junta las aprobaciones de tu distrito.
En un distrito de monumentos, busca el Certificate of Appropriateness de cada cambio por fuera que se haya hecho. En un distrito de conservación, busca las aprobaciones del formulario de revisión de obra. El prestamista o el inspector del comprador va a encontrar las obras sin aprobar.
Cierra los permisos de zona de inundación y de relleno.
Si alguien agregó relleno, niveló el terreno o construyó cerca del Trinity, el certificado de desarrollo del corredor o el permiso de relleno debe estar en el archivo. Si faltan registros, el comprador va a querer renegociar.
Muestra por escrito las reparaciones de cimientos y de drenaje.
Los compradores en East Dallas y Oak Cliff esperan la carta de un ingeniero estructural, el número de pilotes y la garantía transferible. Si niveló el terreno para el drenaje, muestra el permiso o el alcance del trabajo del contratista.
Preguntas sobre bienes raíces en Dallas
¿Quién le cobra impuestos a mi casa en Dallas County?
Tres líneas les tocan a todas las propiedades: el condado, el distrito de colegios comunitarios y el distrito de hospitales. Luego súmale una de las 31 ciudades del condado y uno de sus 16 distritos escolares. Algunas zonas suman un distrito de control de inundaciones. Siempre lee la cuenta, no el anuncio de la casa.
¿Cuál es la diferencia entre un distrito histórico y un distrito de conservación?
Un distrito histórico protege la arquitectura histórica, y cada cambio por fuera necesita un Certificate of Appropriateness revisado por el personal, el vecindario y la comisión de monumentos. Un distrito de conservación es un cambio de zonificación que fija la altura, la densidad y la distancia a los límites del lote, y en su lugar llenas un formulario de revisión de obra.
La casa está cerca del Trinity. ¿Qué debo revisar?
Pregunta si está en la zona de inundación, en el cauce de inundación o detrás de los diques del cauce de Dallas. Cualquier cambio a la zona de inundación en el corredor del Trinity necesita un certificado de desarrollo del corredor de los servicios de agua, y la obra en el área federal de no invasión necesita primero una carta de revisión del mapa.
¿Puedo rentar la casa en Airbnb?
No con seguridad. Dallas aprobó ordenanzas de zonificación y de registro para rentas a corto plazo en 2023, pero una orden judicial ha bloqueado su cumplimiento desde diciembre de 2023. Las reglas podrían volver. Revisa la situación actual de la ciudad antes de comprar para tener ingresos de renta.
¿Por qué hay ciudades dentro de la City of Dallas?
Porque Highland Park, University Park y Cockrell Hill se incorporaron por separado y nunca fueron absorbidas. Están dentro de la red de calles de Dallas con sus propios ayuntamientos, sus propios permisos y sus propias líneas de impuestos. Cruzar unas pocas cuadras de verdad cambia las reglas.
¿Vas a comprar o vender en Dallas? Habla con un agente local.
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