Bienes raíces en Houston, TX: compra o vende con un agente local de AXEN
Houston es la ciudad más grande de EE. UU. sin zonificación. El uso del terreno lo controlan restricciones privadas en las escrituras, que la ciudad ayuda a hacer cumplir, más reglas de tamaño de lote que los mismos vecinos aprueban por voto. El otro dato único de Houston es la altura: la ciudad te obliga a construir unos dos pies por encima de la línea de inundación de 500 años, que es más estricta que la regla federal.
¿Cuáles son los vecindarios más populares de Houston?
Algunos vecindarios populares de Houston son Greater Heights, Montrose, Spring Branch East, Westbury, Greater Eastwood y Kingwood. Cada uno tiene precios distintos, así que pídele a tu agente las ventas recientes en los que te gustan.
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¿Qué debes saber antes de comprar una casa en Houston?
Houston no tiene zonificación, así que las restricciones en las escrituras de tu vecindario controlan lo que se puede construir. Léelas antes de hacer una oferta. Las casas nuevas en zonas de alto riesgo de inundación deben estar bien por encima del nivel de inundación, así que pide el certificado de elevación. Algunas casas cerca de las represas Addicks y Barker se inundaron aunque no estaban en el mapa.
Las reglas que aplican en todo Texas están en la página de Texas. Estos son los detalles de Houston que más confunden a la gente.
Obtén tu pre-aprobación →- No hay zonificación. Las restricciones en las escrituras hacen ese trabajo. La ciudad de Houston no tiene zonificación, y los códigos de la ciudad no controlan el uso del terreno. Lo que lo controla son las restricciones registradas en las escrituras de tu subdivisión. El departamento legal de la ciudad las hace cumplir y tiene una línea telefónica para restricciones en las escrituras. Lee las restricciones antes de hacer una oferta.
- Los vecinos pueden fijar el tamaño del lote y las distancias de construcción. Una cuadra o zona puede pedir un tamaño mínimo especial de lote o una línea mínima de construcción, según lo que ya cumple la mayoría de las propiedades. Si tu cuadra tiene una, un constructor no puede dividir los lotes de tu cuadra, y tú no puedes dividir el tuyo.
- La ciudad construye más alto de lo que pide la regla federal. Las casas nuevas en la zona de alto riesgo de inundación tienen que estar por lo menos dos pies por encima de la elevación de inundación de 500 años, y tres pies si el edificio está en el cauce de inundación (floodway) o es una instalación crítica. Pide el certificado de elevación.
- Las represas pueden inundar casas que no están en el mapa. Durante Harvey, el agua que subió dentro de las represas Addicks y Barker inundó calles y casas río arriba, la primera vez en la historia de esas presas. El área de inundación llega más allá del terreno que es del gobierno federal. Si la dirección está en cualquiera de las dos cuencas, revisa el mapa educativo de inundaciones del condado y pregunta qué sabe el vendedor.
- Los suburbios funcionan con distritos de servicios, y el condado tiene sus propias reglas. Fuera de la ciudad, Harris County tampoco tiene zonificación. El ingeniero del condado maneja la subdivisión de terrenos (platting) y los permisos en zonas de inundación, y aplica una clase de permiso donde el terreno está por debajo de la elevación de inundación de 100 años. La mayoría de las subdivisiones allí están dentro de un distrito municipal de servicios públicos (MUD).
¿Qué debes hacer antes de vender una casa en Houston?
Antes de vender en Houston, ten listos tus papeles de inundación, como el certificado de elevación y cualquier permiso de reparaciones por tormentas. Si la casa está en un distrito de servicios públicos, comparte su tasa de impuestos y su deuda. Guarda los registros de cualquier reparación de cimientos o drenaje, porque la tierra de arcilla blanda de aquí se puede mover.
Ten listos los papeles de inundación.
Aquí los compradores piden el certificado de elevación, cualquier permiso de construcción en zona de inundación y los permisos de reparaciones después de tormentas. La oficina de manejo de zonas de inundación de la ciudad guarda esos registros.
Di el nombre de tu distrito de servicios y muestra sus números.
Si la casa está en un distrito municipal de servicios públicos (MUD), el comprador va a querer la tasa de impuestos actual del distrito y su deuda en bonos. Busca el nombre legal exacto del distrito en la base de datos estatal de distritos de agua y luego pide las cifras.
Guarda pruebas del trabajo de cimientos y drenaje.
Houston está sobre arcilla blanda encima de un acuífero que se ha compactado por el bombeo de agua subterránea, y la mayor parte de ese hundimiento no se puede revertir. Guarda la carta del ingeniero, la garantía transferible y los recibos de cualquier reparación de pilotes, losa o drenaje.
Preguntas sobre bienes raíces en Houston
Si Houston no tiene zonificación, ¿qué impide que abran un negocio al lado?
Las restricciones privadas en las escrituras. La ciudad no regula el uso del terreno, pero la ley estatal y el concejo dejan que el departamento legal haga cumplir las restricciones registradas de los vecindarios. Si tu subdivisión no tiene restricciones, hay mucha menos protección.
¿Quién aparece en mi factura de impuestos de Harris County?
La mayoría de las propiedades pagan cuatro tasas: el condado, el distrito de control de inundaciones, el distrito de hospitales y la autoridad del puerto. Súmale un distrito escolar. Súmale la ciudad de Houston solo si estás dentro de la ciudad, y un distrito de servicios públicos si estás en uno.
¿Cuánto debo investigar el riesgo de inundación aquí?
Mucho. El distrito de control de inundaciones dice que todos en Harris County viven en una zona de inundación. Empieza con la herramienta de mapas educativos de inundación del condado y las marcas de referencia de zonas de inundación, y luego consigue el certificado de elevación. Recuerda que la regla de la ciudad es dos pies por encima de la línea de 500 años.
La casa está en Cypress o Spring con dirección de Houston. ¿Está dentro de la ciudad?
Probablemente no. Esas zonas son la parte no incorporada de Harris County. No pagas impuesto de la ciudad de Houston, recibes servicios del condado en vez de la ciudad, y los permisos vienen del ingeniero del condado. Allí el uso del terreno lo controlan las reglas de subdivisión y de zonas de inundación, no la zonificación.
¿Por qué tantas casas de Houston tienen arreglos de cimientos?
Porque la región está sobre arcilla blanda encima de un acuífero que se ha compactado por décadas de bombeo de agua subterránea. El movimiento es común y las reparaciones son normales. Lo que importa son los papeles: la carta del ingeniero, la garantía transferible y los recibos.
¿Vas a comprar o vender en Houston? Habla con un agente local.
Un agente de AXEN que trabaja en Houston responde tus preguntas gratis. Hablar no cuesta nada. Sin presión para firmar nada.