Bienes raíces en Arkansas: compra o vende con un agente local de AXEN
En Arkansas ninguna ley obliga al vendedor a llenar un formulario de divulgación, así que aquí la inspección hace más del trabajo. El impuesto de transferencia es pequeño y se divide a la mitad, a menos que acuerden otra cosa, y tu casa recibe un crédito anual en el impuesto a la propiedad. Aquí está lo que es igual en todo Arkansas y dónde buscar casas.
Arkansas: busca casas por ciudad
Toca una ciudad para ver las casas más nuevas en venta ahí.
Lo que todo comprador y vendedor en Arkansas debe saber
Ninguna ley obliga al vendedor a llenar un formulario de divulgación
La Arkansas Real Estate Commission lo ha dicho claro: no hay una ley estatal que obligue a todo dueño a divulgar el estado de su casa.
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Muchos vendedores igual llenan un formulario de divulgación voluntario porque su agente se lo pide. No des por hecho que vas a recibir uno.
Los agentes tienen que decirte lo que saben
Las reglas de la Commission obligan a un agente con licencia a hacer un esfuerzo razonable por conocer los datos que importan para el valor o el atractivo de una casa, y a no dar información falsa sobre su estado.
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Una mancha de agua que indica una gotera en el techo es el tipo de cosa que un agente tiene que mencionar. Los agentes no tienen que abrir paredes para buscar.
No hay que divulgar una muerte o un delito en la casa
Arkansas no obliga a los vendedores ni a los agentes a divulgar que en una casa hubo una muerte, un suicidio o un delito grave.
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Si preguntas directamente, un agente que lo sabe no te puede mentir. Si te importa, pregunta por escrito.
Las cláusulas de «el comprador asume el riesgo» se hacen cumplir
Los tribunales de Arkansas hacen cumplir el lenguaje de 'tal como está' (as is) y de 'el comprador asume el riesgo' en los contratos de compra.
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Eso quiere decir que un comprador que no hace la inspección casi nunca puede reclamar después por defectos que pudo haber encontrado. Haz una inspección completa y agrega revisiones de termitas, pozo y sistema séptico donde apliquen.
El impuesto de transferencia se divide a la mitad si no acuerdan otra cosa
Arkansas cobra $3.30 por cada $1,000 del precio cuando pasa de $100: un impuesto de $1.10 más un impuesto adicional de $2.20 (Ark.
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Code 26-60-105). A menos que tu contrato diga otra cosa, el vendedor paga la mitad y el comprador paga la otra mitad (Ark. Code 26-60-106).
Tu casa recibe un crédito de impuestos cada año
El crédito homestead según la Amendment 79 le quita hasta $500 al año al impuesto a la propiedad de la casa donde vives, y la ley estatal lo sube a $600.
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Lo pides una sola vez con el tasador del condado (county assessor). No te llega solo.
Las nuevas tasaciones suben el valor de un homestead poco a poco
Después de una nueva tasación en todo el condado, la Amendment 79 limita cuánto puede subir el valor gravable de tu homestead a 5% al año, hasta que llegue al valor completo.
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Las demás propiedades tienen un límite de 10%. Los topes no cubren construcción nueva ni mejoras grandes.
No hay ley de paquete de reventa para condominios o HOA
Arkansas no obliga a una asociación a darle al comprador un paquete de reventa, como pasa en algunos estados.
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Pide tú mismo la declaración, las reglas, el presupuesto, las reservas, las actas y cualquier cuota especial, y pon como condición en tu contrato que te los entreguen.
¿Quién paga los costos de cierre en Arkansas y hay impuesto de transferencia?
Sí. Arkansas cobra $3.30 por cada $1,000 del precio. A menos que tu contrato diga otra cosa, la ley lo divide: la mitad la paga el vendedor y la mitad el comprador. La tasa del impuesto de transferencia y cómo se divide si no acuerdan otra cosa los fija la ley. Lo demás es costumbre y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 8, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| La mitad del impuesto de transferencia | A menos que tu contrato diga otra cosa, la mitad de $3.30 por cada $1,000. |
| Póliza de seguro de título del prestamista | Solo si tienes un préstamo. Según el monto del préstamo. |
| Cargo de cierre | Una tarifa fija de la compañía de título, muchas veces dividida. |
| Registro de la escritura y la hipoteca | Cargos de registro del secretario del tribunal de circuito del condado (county circuit clerk). |
| Inspección de la casa | Una tarifa fija. Muy recomendada en Arkansas. |
| Inspección de termitas | Una tarifa fija. Muchos prestamistas la piden. |
| Pruebas de pozo y sistema séptico | Solo en casas sin agua y drenaje de la ciudad. |
| Prorrateo de impuestos | Arkansas cobra los impuestos después de que termina el año, así que se dividen en el cierre. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| La mitad del impuesto de transferencia | A menos que tu contrato diga otra cosa. |
| Póliza de seguro de título del dueño | La costumbre cambia en distintas partes del estado. El contrato decide. |
| Cargo de cierre | Una tarifa fija de la compañía de título, muchas veces dividida. |
| Preparación de la escritura | Una tarifa fija de la compañía de título o de un abogado. |
| Pago de la hipoteca y liberación | El monto para liquidar tu préstamo más el cargo por registrar la liberación. |
| Reparaciones que aceptas | Solo lo que aceptes en el contrato después de la inspección. |
| Comisión del agente del vendedor | Se fija en tu contrato de listado. Siempre se puede negociar. |
| Prorrateo de impuestos | Tu parte de los impuestos por el tiempo que fuiste dueño de la casa. |
Los cargos cambian. La tasa del impuesto de transferencia está en Ark. Code 26-60-105, y cada condado fija sus cargos de registro. Confirma los números actuales con tu compañía de título.
Cómo es una compra de casa en Arkansas
El orden que siguen la mayoría de las compras en Arkansas. Tu contrato fija las fechas límite exactas, así que lleva un calendario.
Obtén tu pre-aprobación →- Obtén tu pre-aprobación. Conoce tu presupuesto y tu pago antes de ver casas.
- Pide la divulgación del vendedor. Aquí es voluntaria, así que pídela. Muchos vendedores llenan una.
- Firma el contrato de compra. Tu depósito de garantía (earnest money) se guarda en escrow.
- Inspecciona todo. La casa, las termitas, y el pozo y el sistema séptico donde apliquen. Esta es tu protección principal.
- ¿Hay HOA? Consigue los documentos. Pon tu aprobación como condición del contrato.
- Tasación y aprobación del préstamo. El prestamista pide la tasación y termina la evaluación del préstamo (underwriting).
- Trámite del título. La compañía de título limpia los gravámenes y prepara la póliza.
- Recorrido final. Revisa que la casa esté como lo acordaron.
- Cierra y luego pide el crédito. Firma en la compañía de título y luego pide el crédito homestead con el tasador del condado.
Arkansas por región
Los mercados de Arkansas van desde la capital hasta la esquina noroeste, que crece rápido. Toca una ciudad para ver las casas más nuevas en venta ahí.
Centro de Arkansas
Little Rock, la capital del estado, y sus suburbios.
Noroeste de Arkansas
La University of Arkansas y una serie de ciudades que crecen rápido.
River Valley y el oeste
Fort Smith y los pueblos a lo largo del Arkansas River.
Noreste de Arkansas y Hot Springs
Jonesboro en el Delta, y casas junto a los lagos alrededor de Hot Springs.
AXEN Realty en Arkansas
Cada agente de AXEN en Arkansas trabaja bajo un corredor gerente con licencia: Pragya Mathur (AXEN Realty, LLC). Mira todos los estados en la página de corredores estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de corredora en Arkansas: tú lo presentas, con tres firmas; costo del estado: $30. Mira cómo transferir una licencia de Arkansas, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Arkansas
¿Los vendedores tienen que llenar una divulgación en Arkansas?
Ninguna ley estatal lo exige. Muchos vendedores llenan el formulario voluntario que les da su agente. Aun así, los agentes tienen que decirte los datos importantes que conocen. De todos modos, planea una inspección completa de la casa.
¿Quién paga el impuesto de transferencia en Arkansas?
A menos que tu contrato diga otra cosa, la ley lo divide: la mitad la paga el vendedor y la mitad el comprador. El total es $3.30 por cada $1,000 del precio. Se puede negociar en el contrato.
¿Necesito un abogado para comprar o vender una casa en Arkansas?
La ley estatal no lo exige. Las compañías de título manejan la mayoría de los cierres. Puedes contratar un abogado en cualquier momento, y ayuda con herencias, ventas de terreno y títulos poco comunes.
¿Cómo obtengo el crédito homestead?
Pídelo una sola vez con el tasador de tu condado para la casa donde vives. El crédito es de hasta $500 al año y la ley estatal lo sube a $600. Solo cubre tu casa principal.
¿Mis impuestos a la propiedad van a subir mucho después de una nueva tasación?
Para la casa donde vives, la Amendment 79 limita la subida del valor gravable por una nueva tasación del condado a 5% al año, hasta que llegue al valor completo. La construcción nueva y las ampliaciones grandes no tienen tope.
¿El vendedor me tiene que decir si alguien murió en la casa?
No. Arkansas no exige esa divulgación. Un agente que lo sabe tiene que responder con la verdad si preguntas directamente, así que pregunta por escrito si te importa.
¿Se requiere una inspección de la casa en Arkansas?
Ninguna ley la exige, pero como no hay divulgación obligatoria del vendedor y los contratos tienen cláusulas de «el comprador asume el riesgo», no hacerla es un riesgo grande. Agrega una inspección de termitas, y pruebas de pozo y sistema séptico si la casa los tiene.
¿Qué debo pedir si compro en una HOA?
Arkansas no exige un paquete de reventa, así que pide la declaración, los estatutos, las reglas, el presupuesto, las reservas, las actas y cualquier cuota especial. Pon como condición del contrato que te los entreguen y que tú los apruebes.